在郑州住宅销量节节攀升、一房难求的背景下，写字楼市场依然难以与住宅市场的火爆相提并论。

但随着住宅市场的火爆，写字楼市场的销售也被随之带动，并且随着郑州市场上“商改住”政策可能出台，商业地产的价格洼地正在逐步凸显。

郑州出台商改住

今年5月，郑州市政府相关负责人在接受媒体采访时表示，郑州将放宽“商改住”的相关政策。

尽管声音早已发出，但看起来，这项政策在执行层面，仍没有确定的消息出台。但在业内人士看来，似乎郑州放宽商改住政策，只是时间问题。

从国家层面来看，今年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，公布了一系列重磅新政，特别指出“允许改建房屋用于租赁”，其中允许“商改住”成为一大亮点，这被视为对商业地产的新驱动。

而从另外一个角度来看，商业地产的库存压力，也在倒逼商改住政策的实施。

今年4月17日，河南省统计局发布《2016年1~3月份全省房地产开发和销售情况》，显示1~3月份，全省商品房销售面积1219.11万平方米，同比增长20.7%，其中办公楼销售面积为23.05万平方米，同比增长12%；办公楼销售额20.12亿元，同比下降1.1%；待售面积为84.23万平方米，同比上涨9.9%。数据显示，3月末，全省办公楼待售面积增加3.37万平方米。

同时，来自河南省统计局的数据亦显示，今年一季度河南省办公物业供大于求，办公楼新开工面积67.68万平方米，成交23.05万平方米，由于历史存量过剩，去化压力依旧明显。

与此同时，据业内人士表示，2016年上半年是近4年来郑州写字楼市场成交下滑最为严重的半年，且从一季度开始，供应及成交产品中办公产权公寓占比大幅攀升至约50%，显示出2014、2015年开发企业对于2016年纯写字楼市场的预期并不理想，因此提前采取了多元化的去库存手段。

从去化情况来看，郑东新区及金水区仍是2016年上半年写字楼供销的热门区域。据了解，今年上半年郑东新区及金水区写字楼销售量约21万平方米，占全市总去化量近六成，其中郑东新区去化主要集中在高铁片区。

去化压力下商改住优势明显

顾名思义，“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

实际上，在业内人士看来，在去化压力下，商业地产的商改住政策具有多重优势。

中原地产市场研究部相关人士表示，按照国务院出台《意见》的有关规定，被合理改建成租赁住房的商业用房对外出租，有利于盘活商业存量房源，增加市场上租赁房源的供应，这样可以平抑租金的上涨。商业用房原本是使用商水商电，成本比较高，一旦商业用房按规定改建为租赁住房对外出租，可以使用民水民电，这样就降低了租客的生活成本，减轻了租客的租房费用。

河南本地一位地产界人士在接受河南商报记者采访时表示，商改住政策的实施将会在供应端降低潜在商业供应量，利于商用物业功能转换，缓解开发商待开发商业的去化问题，提升开发周转效率。

“对入市商业提出多功能化实现方案，缓解物业空置状况发生，提升土地使用效率；运营端降低大量同质化商业的发展概率，令商业物业在分布与体量上更加合理，缓解天量供应下带来的同质化、价格战、回报低等相关问题。加之已建物业的功能可变性，令开发商更加关注商业物业在运营端的资产多样性盘活；住宅端商业地块在交通便捷度上存在的先天优势，商改住后令部分优质地段住宅得以释放，激活关注地段优势，改善客户持续进场亦有一定的推动作用。”河南本土一位地产界人士表示。